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    1. 桂林資訊

      房貸怎么貸才劃算呢?(深度好文)

      【導語】:由于我們經濟社會長時間處于高通脹、低利率,甚至長期負利率的狀態,所以你能借到銀行的錢,就等于賺到了。今天就給大家總結一下,房產規劃在理財生涯中的合理安排。

        一、貸款貸多久合適,需要提早還款嗎?

        舉個例子:

        地址坐標:武漢,首付30%,商業貸款:4.90%,貸款100萬。

        許多人看到30年,等額本息的總利息是91.06萬元,等額本金73.70萬元,尼瑪,坑爹啊,銀行收了咱們這么多利息。

        但是換位考慮下,投資的利息只需大于4.90%,例如如今主流P2P渠道10%,那么假如不還銀行的錢,而是選擇投資收益,且大于10%,那我們的資金又多出了5.1%的利息哦,比現在一年期定期存款都高,你說合算不合算。

        所以,按最長的時間貸款,能貸30年,就貸30年,假如每年都能夠找到高于4.9%的投資,不必著急還銀行貸款的。

        提早還款,就看你想不想再用銀行的錢投資。挑選權在你們手上哦!

        二、等額本息或者等額本金

        現在呢,就站在銀行按揭還貸款的角度好好分析下等額本金和等額本息。

        等額本息還款方式跟等額本金還款方式,相同的年限,但是利息支出會高出許多。所以,假如挑選了等額本息還款方法,就感受像是吃了很大的虧似得。

        那么,事實到底是什么樣呢?

        其實無論是等額本息或者是等額本金還款方法,其利息的核算方式都是用你借用銀行的本金余額,乘以對應的月利率(約定的年化利率/12個月),核算出當月應當償還銀行的利息。就是說,兩種不相同的還款方法,利率水平本來是相同的。之所以核算出的利息不相同,是由于不相同月份借用的本金不相同形成的。借的本金多,要還的利息就多;借的本金少,要還的利息就少。

        再舉個例子:

        假如貸款100萬,20年還清,年利率4.90%,則月利率為0.4083%。

        1.假定等額本金,則月還款本金為:100萬/240個月,即每月為4167元;

        (1)首月還款利息為:100萬*0.4083%=4083元,則首月的實際還款額為4167+4083=8250元。

        (2)第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元,則第二個月要還的利息為:995833*0.4083%=4065.99元,則第二個月的實際還款額為4167+4065.99=8232.98元。

        以此類推,在等額本金的情況下,20年共還款約149.2萬元,共付出利息49.2萬元。

        2.假如是等額本息,貸款100萬元,20年還清,年利率4.90%,月利率0.4083%%,則每月還款額(含本、息)為6544.44元。

        (1) 首月核算出的利息同樣為4083元,首月只償還了本金6544.44-4083=2461.44元;

        (2)第二個月計息的基礎是上個月的本金余額,即100萬-2461.44=997538.56元,則第二個月應還的利息是4072.94元,即第二個月償還的本金為2471.5元。

        以此類推,等額本息下,20年共還款約157萬元,共付出利息57萬元。

        經過上面的核算,是不是能夠看出:兩種不相同的還款方法,都是公正的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的疑問。

        等額本金與等額本息對比,由于之前月份每個月都比等額本息的還款金額大,所以其實就相當于每個月都有部分提前還款,經過這種每個月的提早還款減少了本金余額,占用利息也就少了。

        假如不選等額本金的方法,而是在你有錢的時專門做一大筆提早還款,效果也是差不多的。你最終的利息高,是由于你每個月占用銀行的本金多造成的,并不是銀行要多賺你的利息。

        所以,假如你前期資金并不算太緊張,就選擇等額本金方法,降低全部的利息支出;假如你前期資金緊張,就選擇等額本息方法,那么盡管前期利息支出多,但是資金壓力會小。

        等有資金的時候再適當做提早還款,同樣能到達減少利息支出的效果。

        等額本金所還利息少,但是前期還款壓力大;等額本息月還款金額相同,但是利息稍多。

        借用銀行的錢,把結余下來的錢用于投資,利息只要比銀行高,那就是賺。個人偏好等額本息,投資收益大于銀行利息,就是劃算,所以相當于在使用銀行錢做了。

        另外:假如網貸渠道,等額本息還款,對投資者來說,實際收益又是如何呢?用10000元投資一個12個月的項目,年化收益12%,一年后你的本息合計有多少?

        一年后回款10661,實踐年化6.61%,而如今許多平臺一個月的項目就年化率高達16%了,每月復投收益倍增,其價值遠遠高于6.15%的商業貸款。

        結論:

        建議選擇等額本息的還款方法。買房前期已拿出大量的現金,還款前期還款壓力較大,等額本金前期還款數值多。隨著生活水平慢慢提高,可支配現金會越充分,這時,無論提前還款還是投資都會比較從容。

        三、全款買?貸款買?貸款多少適合?

        這個疑問,還是比較好回答的,當然是貸款買!用銀行的錢,豈不樂哉,假如你是土豪,請隨意,現金沒地兒去啦,買個房子玩玩,就不多說啦。

        建議:

        貸款買房,能用公積金買是最好的啦,公積金政策近幾年在不斷放寬,買房,租房都能夠用,對買房最利好的就是貸款上限從80萬提高到120萬。假如你房子總額多,貸款還能夠公積金和商業貸款混合貸,是不是很人性化。

        現在,公積金貸款的利率是3.25%,商業貸款也在4.90%上限,用商業貸款,不同城市,利率還會有小幅度的折扣。

        所以說,貸款的話,就按照最低要求付的首付款來貸就ok,后面在具體剖析到。

        四、哪類人適合提早還款、不必提早還款

        提早還款三類人:

        1.傳統保守黨:錢只存銀行,不做任何投資,不學習,不了解,不愿意承擔任何風險的盆友,還是提早還了吧,為了日子更踏實。

        2.不想要任何的負擔,覺得欠錢很有擔負,心里壓力超級大的盆友,為了你的睡眠質量,請你還了吧。

        3.這一類是高人哦,還了房子的錢,又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的盆友,想必你必定有十分靠譜的投資渠道,而且必定高于抵押貸款的利率,假如你身邊有這么的盆友,請注意,請抱大腿,土豪,帶小編一塊玩吧。

        不必提早還款的類型:

        1.公積金貸款,商貸7折,8折,余額寶的投資你就已經平了,這么低的本錢,你就偷著樂吧。

        2.等額本金還款期限現已超越三分之一,剩余利息已越來越少,不必選擇提早還款,本金都已還了大半,每個月還的利息現已經比較少了。

        等額本息還款期現已超越二分之一,就能提早還款,但是得看準時機,節約的利息會比較多,其實節約的利息已沒有多少了。

        最終說一句,本來思路很簡單,找到年利率大于3.25%,4.90%的投資產品就ok,你就在用銀行的錢賺錢!

        如今的經濟大環境,是降息通道,借的錢越長越好,利息降了,第二年就能夠享用新的低的利率。

        總結

        首先,假如能借到銀行的錢,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。為啥?由于我國長時間處于高通脹、低利率,甚至負利率。你借到銀行的錢,就等于賺到了。

        也由于負利率的這個因素,所以等額本息還款要比等額本金還款好。等額本息雖然最終還給銀行的利息要多一些,但是一開始的壓力要小。許多人買房一開始就借了債的,許多人一開始的壓力都很大。

        這個時候能減輕一點是一點。更重要的是,如今中經濟學家和政府官員都信任“通脹比通縮好”。所以,美國量化寬松,歐洲日本量化寬松,我國也是。所以,負利率有可能長期存在。

        用等額本息的還款方式,你現在一個月還3000,30年以后還是還3000;用等額本金的方式,現在一個月還4500,30年后還1000。但是,現在的錢要比30年后的錢要值錢呀。每個月月供多1500,也許會讓許多人吃不消。

        30年以后每個月少了2000塊錢,也許只夠吃個早餐了。現在有很多城市樓市調控,房貸不那么好貸了,所以趁著還能貸的時候買個房是比較中肯的建議,時間值錢呀!

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